Quelques conseils pour l’assurance des syndicats de copropriétés

Depuis quelques années, il est de plus en plus difficile de s’assurer pour les syndicats de copropriétés. L’augmentation des réclamations, principalement les dégâts d’eau, ont entraîné des augmentations de prime et de franchise.

Les primes d’assurance sont un poste de dépense important pour les syndicats de copropriété, il est donc important pour le conseil d’administration d’essayer d’avoir le meilleur équilibre qualité/prix pour son syndicat.

Avec quelques astuces simples, il est possible de limiter les augmentations ou même de diminuer sa prime.

Chercher à obtenir la prime la plus basse reste un des grands pièges qui peuvent vous occasionner des ennuis en cas de sinistre.  Cherchez plutôt à obtenir la meilleure police au meilleur prix possible.

Visez la stabilité plutôt que l’opportunité. De nos jours, l’augmentation de la concurrence pousse les gens à alterner d’assureur en assureur au rythme des offres alléchantes agrémentées par des publicités fort bien ciblées. Nous recommandons ainsi  de privilégier une relation à long terme avec votre assureur. Quand vous avez passé plusieurs années avec un assureur qui connaît votre bâtiment pour l’avoir inspecté, celui-ci a accumulé des primes et cela peut vous permettre de limiter les impacts si la malchance vous frappe, puisqu’il est habilité à effectuer un suivi de près sur l’évolution de votre bâtiment.

 

Voici 5 conseils pour vous aider lors de votre magasinage :

 

  1. Préparez-vous

 

Quand vous commencez les démarches pour assurer votre bâtiment. Assurez vous d’avoir en main les informations pertinentes :

Polices antérieures

Historique de réclamation

Déclaration de copropriété

Carnet d’entretien

Le fait d’avoir toutes les informations limite les aller-retour avec le courtier d’assurance et démontre à l’assureur que vous avez une bonne gestion et un bâtiment bien entretenu. Nous vous recommandons aussi de confier la gestion du programme d’assurance à une personne qui rapportera l’information au CA. Le fait d’avoir un interlocuteur unique simplifiera le processus et permettra d’éviter le travail en double et la confusion.

 

  1. Magasinez au bon moment

 

Contrairement à certaines croyances, il n’est pas profitable de mettre sur le marché sa police d’assurance à chaque année parce que les assureurs gardent un registre des soumissions et, après plusieurs tentatives sans succès,  ils n’accepteront même plus de soumissionner.

Nous recommandons de magasiner votre assureur aux 2 ou 3 ans. Si vous avez une bonne relation avec votre courtier d’assurance, vous pouvez lui demander quels assureurs il a approché et les résultats de ses démarches auprès de chacun d’entre eux pour votre conseil d’administration. Cette façon de faire offre de nombreux avantages puisqu’elle vous permet de profiter des changements dans l’offre des différentes compagnies. Par exemple, certains assureurs offrent de geler votre prime durant 2 ans. C’est très intéressant,  parce que cela limite les augmentations même en cas de réclamation. Votre courtier pourra bien sûr vous conseiller tout au long du processus.

Autre point important : ne contactez des assureurs potentiels que 30 à 60 jours avant la date d’échéance de votre police courante. Un contrat d’assurance est un contrat d’un an, donc si vous annulez une police en cours de terme, vous allez avoir une pénalité. Il ne sert à rien non plus de vous y prendre trop d’avance – la plupart des assureurs ne donneront pas de soumission plus de 60 jours avant la date d’échéance de la police en force.

 

  1. Réviser vos couvertures

 

Si votre montant d’assurance ne correspond pas au coût de reconstruction de votre bâtiment, même la police d’assurance la plus étendue engendrera des problèmes. Vous devriez donc faire une réévaluation du coût de reconstruction de votre bâtiment à tous les cinq ans. Une fois l’évaluation en main, vous pouvez prendre une décision éclairée et basée sur un avis professionnel. Vous transférez le risque d’évaluation de votre bâtiment à un évaluateur agrée dont c’est la spécialité, ce qui vous épargnera d’éventuels ennuis. Par ailleurs, vous pouvez demander une mise à jour de votre évaluation à tous les  cinq ans, Une fois le premier rapport d’évaluation effectué. Cette démarche s’avèrera moins coûteuse que refaire l’évaluation au complet.

Les polices d’assurance de certains syndicats de copropriété comprennent souvent des montants de couverture trop élevés et ils peuvent donc diminuer leurs primes en baissant la limite.

Pour diminuer la prime, vous pouvez aussi augmenter le montant de vos franchises. Un syndicat de quelques dizaines d’unités ne devrait pas avoir une franchise de moins de 5000$. Il doit cependant disposer d’un coussin financier suffisant pour la payer en cas de réclamation. Il n’est pas recommandé de faire des réclamations en bas de ce montant parce que votre assureur augmentera votre prime et, dans le pire des scénarios, ne renouvèlera pas votre police.

 

  1. Faites de la prévention

 

Il est possible pour un conseil d’administration de faire de la prévention afin d’éviter les sinistres. Une politique de remplacement des chauffe-eaux après 10 ans, une inspection du toit de façon régulière ou l’installation de robinet pour les laveuses sont autant de moyens de réduire le risque de dégât d’eau, et incidemment, de voir la prime d’assurance diminuer. Vous pouvez aussi poster à chaque copropriétaire quelques conseils de prévention ou en discuter lors des assemblées de copropriétés.

Le conseil d’administration doit faire une gestion avisée de sa police en collaboration avec son courtier d’assurance afin de minimiser les coûts tout en s’assurant de disposer d’une couverture tous azimuts. Cela permet d’éviter les problèmes et de protéger l’actif de tous les copropriétaires.

Faites affaire avec un courtier d’assurance spécialisé en copropriété. Un courtier qui possède une large clientèle de syndicat de copropriété travaille généralement avec un grand nombre de compagnies d’assurance. Il est donc en mesure d’obtenir de nombreuses soumissions et d‘avoir des prix plus compétitifs. De plus, il pourra mieux vous conseiller durant une réclamation et en cas de problèmes.

 

 

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