Augmentations de prime pour les syndicats de copropriétés

Le segment de l’assurance pour syndicat de copropriété est devenu très important dans les 10 dernières années avec la construction de milliers d’unités d’habitations. Avant 2008, les primes pour ces risques étaient très concurrentielles et la compétition féroce dans cette ligne d’affaires. Par contre, depuis deux ans, cela a changé radicalement. La plupart des assureurs ont resserré leurs normes de souscriptions et diminué les couvertures notamment pour les dégâts d’eau. Pourquoi en sont-ils arrivés là ?

– Assurer des syndicats de copropriétés n’est pas profitable

Pour chaque dollar de prime payé par les syndicats de condo, les compagnies d’assurance en versaient plus d’un en réclamation. Tous les assureurs calculent leur rentabilité par le ratio prime payé et montant des réclamations. Si après quelques années, ce ratio est toujours au-dessus d’un certain pourcentage, ils doivent agir afin d’atteindre la rentabilité. Cela a été le cas avec les syndicats de copropriétés. Les primes étant toujours à la baisse à cause de la compétition, nous nous sommes rendus à un point où les assureurs ne faisaient plus d’argent et présentement il y a un réajustement des tarifs afin qu’ils reflètent mieux le risque.

– Certaines constructions étaient déficientes et propices aux dégâts d’eau.

Lors du boom du début des années 2000, plusieurs entrepreneurs ont été tentés de ce lancer dans la construction de copropriétés parce que les unités se vendaient rapidement et qu’il était possible de faire des profits substantiels. Cependant, les entrepreneurs n’étaient pas toujours qualifiés ou de bonne foi et dans plusieurs cas, les copropriétés ont d’importants vices de construction ou de conception qui rendent ces immeubles très propices aux réclamations. Certains assurés ont aussi fait beaucoup de petites réclamations et se sont servis de leur police d’assurance comme d’un contrat d’entretien où l’assureur était appelé pour chaque débordement de toilette. Ces facteurs ont eu pour effet d’augmenter les réclamations et de rendre ce secteur non rentable.  

Quelles sont les conditions du marché actuel ?

Présentement, la plupart des assureurs continuent d’assurer des syndicats, mais il y a des augmentations moyennes de 5-10% annuellement sur les renouvellements. De plus, les primes en nouvelles affaires ont beaucoup augmenté et deux syndicats peuvent donc avoir une prime très différente avec le même assureur selon la période où ils ont souscrit leurs contrats.

Certaines compagnies d’assurance comme Axa Assurances ont décidé d’augmenter de plus de 20% les copropriétés de plus grande envergure pour redresser leur porte-feuille, mais dans certains cas même avec une majoration de cette ampleur, cela reste la meilleure option parce que personne ne veut augmenter son nombre de clients dans ce segment.

Je reviendrai dans un prochain billet sur les façons pour un conseil d’administration d’obtenir une prime compétitive.

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